ПЕРВЫЙ ЭТАП:
Проверка юридической чистоты сделки
- 1. Когда вы нашли квартиру в кондоминиуме, которую вы хотите купить, рекомендуется обратиться к юристу и попросить его проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, что включает в себя:
- 2. сверку копии свидетельства о собственности, предоставленную продавцом, с оригиналом этого же самого свидетельства, хранящимся в Земельной управе, для того, чтобы удостовериться в том, что информация, предоставленная продавцом соответствует той информации, которая указана в оригинале свидетельства о собственности, хранящимся в Земельной управе.
- 3. Помимо всего прочего проверка юридической чистоты сделки позволит покупателю удостовериться в следующем:
- Продавец действительно является владельцем данной квартиры
- За данной квартирой не числится никаких ипотечных или иных задолженностей
- Размер жилплощади соответствует заявленному продавцом размеру
- В проверку юридической чистоты сделки также может входить проверка в судебных органах на предмет отсутствия каких-либо находящихся в судопроизводстве дел, в которых продавец выступает в качестве ответчика, и исход которых может негативно повлиять на результат сделки
- Оценочная стоимость квартиры, равно как и некоторые государственные налоги, будет рассчитываться исходя из рыночной цены всего здания
- Предыдущие деловые операции, связанные с этим зданием, что позволяет выяснить по какой цене продавец приобретал свою квартиру (Имейте в виду, что данная информация верна в том случае, если продавец приобретал свою квартиру у застройщика. Если же он приобретал ее у физического лица, обе стороны могли по обоюдной договоренности занизить продажную цену с тем, чтобы избежать большого налога, взимаего при передаче права собственности другому лицу).
- 4. Если покупатель - иностранец, то рекомендуется на данном этапе уточнить у юридического лица, рапоряжающегося данным кондоминиумом, какой процент жилплощади уже принадлежит иностранным гражданам
- 5. Покупатель должен также попросить показать ему копию свидетельства «Табьен Баан» (документа, перечисляющего всех лиц, которые имеют право проживать в данной квартире) и убедиться в том, что продавец не зарегистрировал данную квартиру в качестве места своего постоянного проживания. В противном случае продавец должен будет выписаться из этой квартиры.
ВТОРОЙ ЭТАП:
Договор купли-продажи
- 1.На втором этапе заключается договор купли-продажи, стороны договариваются между собой о продажной цене, величине задатка и о том как они поделят между собой уплату пошлины и других налогов, взимаемых при передаче права собственности от одного лица к другому. Размер задатка колеблется от 5% до 20%. Мы рекомендуем стремиться к снижению размера задатка до минимальной суммы и произвести передачу права собственности как можно скорее, как только Земельная управа оформит все документы. Примечание. При купле-продаже объектов недвижимости передача права собственности считается завершенной лишь после регистрации сделки в Земельной управе.
- 2. Обычно налоги и сборы по передаче права собственности делятся между продавцом и покупателем, но бывает и так, когда по взаимной договоренности все налоги и сборы полностью ложатся на плечи одной из сторон: продавца либо покупателя.
- 3. Продавцы–частники, как правило, не дают никаких гарантий на квартиру в кондоминиуме. Если квартире уже 2 года или больше, гарантийный срок, предоставляемый застройщиком уже истек.
ТРЕТИЙ ЭТАП:
Перечисление денежной суммы
- 1. Для того, чтобы иностранный покупатель получил право приобрести в собственность квартиру в кондоминиуме, он должен доказать, что целиком вся сумма денег (по заявленной в Земельной управе покупной цене) была перечислена покупателем из-за рубежа, причем в иностранной валюте .
- 2. Для того, чтобы предоставить такое доказательство, необходимо сделать так, чтобы имя иностранного покупателя фигурировало в качестве имени отправителя денежных средств, либо в качестве имени их получтеля.
- Денежные средства необходимо перечислять только в иностранной валюте
- Денежные средства должны быть перечислены со счета, открытого на имя иностранного покупателя, либо на банковский счет в Таиланде, открытый на имя иностранного покупателя
- В примечании к банковскому переводу (назначение платежа) следует указать деньги, которые перечисляются, предназначены для покупки кондоминиума
- Если вы покупаете квартиру в кондоминиуме совместно со своей женой, укажите, что деньги перечисляются от имени обоих супругов (не обязательно)
ЧЕТВЕРТЫЙ ЭТАП:
Подготовка документов для сделки
- 1. Если в качестве покупателя выступает физическое лицо, оно должно предоставить своему адвокату следующие документы и данные:
- Копия паспорта покупателя, включая страницу с визой и ту страницу, где отмечена дата его последнего въезда в Таиланд (стороны обычно сами не присутствуют при передаче права собственности, а назначают своих представителей для совершения всех необходимых юридических действий от своего имени; дата последнего въезда необходима для оформления доверенности, которую выдает покупатель своему доверенному лицу (представителю).
- Копия свидетельства о браке и копия паспорта супруги (супруга). Если свидетельство о браке на английском языке, то его не надо переводить. Если оно на другом языке, то требуется нотариально заверенный перевод
- Если покупатель состоит в браке, но желает прибрести квартиру в кондоминиуме и хочет оформить ее только на себя, требуется предоставить согласие супруги (супруга) в письменном виде, что она (он) не возражает против такой покупки
- ФИО родителей покупателя, а также родителей супруги (супруга), если супруги совершают совместную покупку
- 2. Если у продавца нет своего адвоката, то тогда адвокат покупателя должен напомнить продавцу, чтобы тот не забыл взять справку в администрации управляющей компании, в ведении которой находится данный дом, в которой указано какой процент жилплощади в этом доме уже принадлежит иностранцам, а также справку о том, что за квартирой не числится никаких долгов по платежам за содержание мест общего пользования. При отсутствии этих документов сделка может сорваться.
Если продавец не уплатил в срок требуемые платежи за содержание мест общественного пользования, он обязан сначала погасить все долги, только после этого можно приступать к сделке.
- 3. Продавец должен обратиться в свой банк и получить справку об обмене иностранной валюты, которая послужит доказательством того, что денежные средства в размере полной продажной цены поступили на счет продавца из-за рубежа, причем в иностранной валюте.
- 4. Если квартира находится под ипотекой, продавец должен обратиться в банк, который выдал ипотеку, и попросить банк рассчитать подлежащую погашению сумму для закрытия ипотеки и направить сотрудника Земельной управы в день совершения сделки для погашения ипотеки перед процедурой передачи права собственности покупателю.
ПЯТЫЙ ЭТАП:
Подготовка оплаты
- 1. В день совершения сделки (пердачи права собственности) покупатель и продавец вместе, или кто-либо один из них рассчитывают сумму всех налогов и сборов, подлежащих уплате в Земельную управу.
- 2. Покупатель заготавливает банковский чек (или же платежное поручение, если сделка совершается за пределами Бангкока) на сумму, равную покупной цене квартиры.
- Если квартира находится под ипотекой, и необходимо уплатить деньги в банк, продавец должен заготовить банковский чек на сумму подлежащего погашению банковского долга
- Покупатель должен заготовить банковский чек (или платежное поручение) в соответствии с указаниями продавца на сумму, эквивалентную чистой покупной цене квартиры (без учета сборов и налогов) или же на сумму подлежащего выплате продавцу остатка после погашения банковской ипотеки (если она есть)
- 3. Когда банковский чек (или платежное поручение) заготовлены, покупатель отправляет копию чека (платежного поручения) продавцу и его банку с тем, чтобы они могли связаться с выдавшим чек или платежное поручение банком и убедиться в подлинности
- 4. Продавец и покупатель, или кто-либо один из них, должны подготовить наличные деньги в сумме, достаточной для уплаты всех сборов и государственных налогов, подлежащих уплате в день совершения сделки (передачи права собственности).
ШЕСТОЙ ЭТАП:
Регистрация сделки купли-продажи и процедура передачи собственности в Земельной управе
- 1. Стороны намечают день сделки (переоформления права собственности) в Земельной управе
- 2. Покупатель, продавец (либо их доверенные лица) и представитель банка (если квартира под ипотекой) должны все явиться в Земельную управу в назначенный день проведения сделки. Если хотя бы один из них не явится, то сделка не может быть совершена.
- 3. Представитель покупателя показывает оригинал чека продавцу и представителю банка
- 4. В тот момент, когда представитель продавца передает банковский чек для погашения ссуды, банк выдает документы, свидетельствующие о том, что ипотека на данную квартиру погашена.
- 5. Продавец и покупатель, либо их представители, ставят свои подписи на бланке договора купли-продажи, подготовленного сотрудником Земельной управы и на документах, необходимых для переоформления права собственности и передают все требуемые документы сотруднику Земельной управы, включая оригинал свидетельства о собственности, находящийся у продавца. Если хотя бы один из документов отсутствует, сделка не может быть совершена.
- 6. В тот момент, когда сотрудник Земельной управы уведомляет стороны о том, что он готов вручить покупателю (или его представителю) оригинал свидетельства о собственности, выписанного на имя покупателя и закрепляющего за ним право владения данной квартирой, покупатель (или его представитель) передают продавцу (или его представителю) чек, и стороны уплачивают все причитающиеся сборы и налоги, связанные с данной операцией.
- 7. Покупатель (или его представитель) получает в свои руки оригинал свидетельства о собственности, выписанного на имя покупателя и закрепляющего за ним право владения данной квартирой.
ЗАВЕРШАЮЩИЕ ФОРМАЛЬНОСТИ
- 1. Представитель продавца передает ключи от квартиры (вместе с электронным ключом) представителю покупателя (в отдельных случаях ключи могут находиться у агента или же в офисе управляющей компании)
- 2. Представитель продавца вручает покупателю свидетельство «Табьен Баан» (документ, в котором перечислены все лица, которые имеют право проживать на данной жилплощади). Этот документ имеет синий цвет, если продавец является гражданином Таиланда, и желтый цвет, если продавец является иностранным подданным. (стоит заметить, что если продавец является иностранным гражданином, но он никогда не подавал завление об официальной регистрации его на своей жилплощади по данному адресу, то тогда свидетельство «Табьен Баан» может быть и синего цвета). Свидетельство «Табьен Баан» может быть и пустым в том случае, если предыдущий владелец квартиры не стал регистрировать эту квартиру как основное место своего постоянного проживания. Если же продавец зарегистрировал данную квартиру в качестве основного места своего проживания, то тогда он должен будет выписаться из этой квартиры до или после ее продажи. В случае, если свидетельство «Табьен Баан» утеряно, новый владелец может подать заявление об утрате свидетельства и получить новое.
- 3. Продавец должен подготовить документы для передаче новому владельцу электросчетчика и счетчика расхода воды. Имейте в виду, что покупатель должен будет возместить продавцу задаток, который продавец платил компании, снабжающей данный дом электроэнергией если этот задаток не был уже включен в продажную цену квартиры.
